在新冠疫情持續肆虐全球經濟社會，美國印鈔救市且撒幣紓困，引發世界級通膨衝擊之際，世上仍能跑贏美國印鈔機的恐怕只有房地資產價值了。這波房地資產價格上漲潮，正引起國際投資人的欽羡與競爭性投入，但這波上漲潮能否持久則令人高度懷疑。

2020年初新冠疫情暴發後，幾乎全世界主要經濟體的房地產價格都向上飆升，形成金融海嘯發生十多年來，全球最大的房地產價格上漲潮，當然也就引發經濟學家擔憂全球金融的穩定性可能再遭遇新的危機。

先進國家帶動全球上漲潮

最新分析發現，目前經濟合作發展組織(OECD)統計數據涵蓋的40個先進國家當中，在2021年頭三個月僅有三個國家的房價出現下跌，這是OECD自2000年開始編制該統計數據以來，首見最低比例的下跌。

先進國家為抗疫的封鎖行動造成生產製造、行銷分配、就業及民生消費等，所有實物的經濟活動全面頹靡疲軟，「其他投資機會／管道」也出現銳減情況，遂紛紛推出宏觀經濟構面的「極其寬鬆的金融環境」和「創歷史紀錄的低利率水準」，尤其相對於租賃和其他投資而言，借貸成本負擔較低，使更多人買得起房地產，在在有利於刺激各級資金匯流轉向，投資到保值性及增值性都較高的房地產領域。

疫情刺激房地產價格跳升

跨國機構認為，造成這次全球房地產價格上漲的因素可歸納為：第一個變數是，主要先進國家的利率幾乎是歷史最低位的零利率或負利率；第二個變數是，疫災封鎖與行動禁制期間，國民家戶低消費使存款數爆增；第三個變數是，居家辦公工作新型態，催生了住房的需求。

另有從貨幣經濟學的主導性來解釋這波房產價格上漲，主要是由四方面貨幣關聯變數所促成：一是經濟成長與否所必然帶來的「所得效應」，二是本國人口總量與結構性變動所引起市場價格變動促成的「人口效應」，三是國家貨幣供應量變動所帶來的「貨幣幻覺」，四是住房制度影響的供求格局。

房地產價值原本就是「長期看人口、中期看土地、短期看金融」投資活動的結果。從短期看，房地產價格持續上漲是「對經濟有利的事情」，因為已擁有房產的人覺得自己更富有了，以至於會根據資產估值「增加經濟支出」，進而刺激整體國家的景氣向上。當前所看到的全球房地產價格走勢，當然是實質上深受不同經濟體，包括世界級大都會圈的房地資產價格走勢變數及真實貨幣流動的規律所驅動。

大都會房產價格漲勢最猛

隨著各個主要經濟體從2020年新冠疫情引發嚴重衰退中漸次恢復過來，從去年第四季開始，北半球大部分國家的房地產價格都出現強勁上漲。光是2021年第一季，OECD先進國家的房地產價格年成長率就已逼近10%，這是1991年全球化運動迄今30年來，房地產價格年成長速度最快的一年；而2021年第二季全球房地產價格仍在繼續加速成長。

美國2021年第二季通貨膨脹跳升，房地產價格更以近30年最高的年成長率向上攀升；英國、韓國、紐西蘭、加拿大和土耳其等國家，特別是大都會區的房地資產價格都持續強勁成長。

近一年主要經濟體房價平均上漲超過7%，土耳其上漲32%，紐西蘭22%；而亞洲主要國家漲幅雖然低於全球平均數，但新加坡房價漲幅最大，已超過6.1%，中國大陸的漲幅在中央刻意壓制下僅為4.3%。

新興市場經濟體成長近7%

由於新興經濟體廣義貨幣成長較快，因此以本幣計算的房價漲幅較先進經濟體更大：根據世界銀行的資料，2001-2020年印度、墨西哥等9個代表性新興市場經濟體廣義貨幣年成長率平均為13.7%，明顯高於英美日等6個代表性先進經濟體的5.3%。據國際清算銀行(BIS)統計，2010-2020年新興市場經濟體房地產價格年均成長6.8%，超過先進經濟體3.8%的年均成長率。

台灣房地產價格年均成長率，大致也被併計在新興市場經濟體房產價格年均成長趨勢中，當然也值得台灣投資人注意。

不過，對今天遍見於全球且看似短時間根本不可能逆轉的房地產價格上漲潮，一些跨國智庫機構已提出警告說，倘若這次上漲潮的強勁態勢持續下去，最終還是必然會回歸到「實物經濟(real economy)本質主導」的常態經濟格局中，房地產價格上漲潮終究可能演變成一種「不可持續上漲潮」的必然之路，即使是在伴隨先進國家強勁貨幣量寬政策及超級信貸擴張的支撐下，最終甚至可能會導致全世界一次爆炸性大逆轉的經濟大蕭條。

房地產上漲潮將適可而止

與長期趨勢相比，目前先進國家的房地產價格已被高估了10%左右；在跨國智庫機構的眼中，儘管這波房地資產價格上漲規模，還遠遠不及世界金融海嘯危機的前夕，但顯然已是自1900年迄今121年以來，最大的房地產泡沫之一。

看似當今世界上唯一能夠跑贏美國印鈔機的房地產漲價，完全只是瓜分經濟動能資本的一個現象，它根本不是因為經濟成長成果所支撐出來的「常態經濟現象」，很難成為具備永續性的長期趨勢。而且，只要各國當局能具備前瞻敏銳的政策風險意識，則這波全球房地產上漲潮應該就會適可而止。

(作者係環球經濟社社長)