住房是人民的基本剛性需求。古人形容貧困，就是「上無片瓦，下無立錐」；也說「有土斯有財」；又說「有恆產者有恆心」，足見國人對於擁有自己的房子特別重視，有別於他國。

鳥獸都有巢穴，何況是人，當然要有個安身立命的所在，無論如何簡陋，就像陋室銘所云「何陋之有？」總是自己的窩。我們教書的，最痛心的就是聽到學生說：「老師，我再怎麼努力，這輩子恐怕都買不到房子。」期末報告是這題材，學位論文也是這題材。怎麼會這樣？不應該是這樣。

房屋供需嚴重失調

房屋是個商品，只要供需調適，就應能使得各取所需。如今房屋供需嚴重失調，房價所得比位於全球前列，年輕人失卻購屋的希望，連帶失卻成家、育兒的基礎，總生育率0.89%，世界最低，人口數已連續4年下滑。高房價是少子化的元凶，「不孝有三，無後為大」，政府難辭其咎，愧對人民的託付，相關公務人員應檢討，學術界也須認真研究嚴予監督，以解民困。

早年的「耕者有其田」政策收益高，稅費少，農民力耕即足以溫飽，剩餘勞動力就能釋出到工商業，造就了台灣的經濟奇蹟。繼起的嬰兒潮世代就業5至10年，一般就有了自己的房子，家庭自有住宅率一向在80%以上(目前85%)，居於世界前緣，卒能安居樂業，台灣土地私有制度的起手式是成功的。然而，長期土地稅制多頭馬車、不思改革，土地增值稅一減再減，地價稅一直偏低，租金入稅執行不力，租屋黑市一直無法突破，土地政策成為最失敗的施政，政府居住正義選舉承諾跳票，住宅政策失能。加上資金控管失當，公共工程供需失調致使營建物價高揚，嚴密的私有制更使得都市更新困難重重，於是房價盤旋上升，房屋持有的維持成本低，交易成本反而很高，囤積有利可圖。

房價過高，房貸吃不消

近10年平均國民所得約成長5成，但從房地產指數看，房價平均成長8成，甚至如台南居然成長近2倍，實在背離經濟原理。於是空屋數量空前（全台住宅共計923萬間，家庭戶數917萬戶，空屋120萬間，持有非自用住宅的屋主達51萬人），加上產業政策導致薪資長期凍漲，終至全台家庭支出房貸負擔率高達42%，台北市及新北市的房貸負擔率更高達66.12%及52.41%，相當於每個月2/3及1/2的薪水用來付房貸，上班族的脆弱財務狀態讓他們成了驚弓之鳥，餬口都不暇，還談什麼養兒育女。

都會區的房價所得比飆升，台北市平均16.2倍，其蛋白、蛋殼區中古屋的房價中位數為2,000萬，對於年收入40萬-60萬的年輕人，不是只能望梅止渴嗎？望房而不可得，又見遍地的空屋，「朱門酒肉臭，野有餓殍骨」，人民居住正義蕩然，遂成為最深沉的民怨。

房屋是居住用的，不是炒作用的，茲住宅數已超過家庭戶數，每年還有10-15萬間新建住宅，問題在供需失衡。有為的政府應有效降低房屋空置率以釋出空屋，加上提升容積及政府自建，型塑良好的置產環境，確實使住者有其屋。香港政府要求屋主在每年報稅的文件上，依表詳列所有房地資料，據以追究用途及課稅，足為借鏡。

亡羊補牢寄望於新政府

完全執政近8年的民進黨政府在大選前推出新青安貸款，沒有年齡限制、沒有排富規定、沒有首購規定、沒有轉售規定，未能優先照顧無殼青年，容易衍生寬限期炒房的疑慮，未來若執行，必須修正。

侯友宜大選前提出「555」方案，支持青年購屋，貸款額度最高1,500萬，最高可全額貸，免頭期款，利息補貼，利息優惠5年，排富且限首購，轉售限制（閉鎖期最高10年），一生一次，讓購屋成家不再是遙不可及的夢，可謂切中時弊。但要慎防市場用合約、人頭、借名等模式操作，注意投資客利用大量剛畢業或就學中的青年（小白），反而助長炒房、詐騙、犯罪，所以須設基本資格條件審核。政府並應有專門部門負責取得房子，管理分配，並應普遍照顧大量買不起房的廣大勞工。

「住者有其屋」代表人民有了財產，財產產生恆常收入，這就是消費的底氣，經濟成長的基礎。所以說，房地產是拉動經濟的火車頭，可推動經濟繁榮。如今經濟低迷，餘屋充斥，貧窮世襲，正是落實「住者有其屋」均富政策的好時機，寄厚望於新當選的賴清德政府。

(作者係中信金融管理學院教授、前主計長)