台灣房地產愈打愈高

據內政部不動產資訊平台的資料顯示（如表所列），去年第3季全台「房貸負擔率」為36.90%，較上季上升0.63%，較去年同季上升0.14%，房價負擔能力為略低等級，新北及北市分別為48.48%及63.11%。

此外，全台平均「房價所得比」為9.24，為2017年第3季以來最高；而新北及北市則分別為12.13、15.86，依然是高不可攀，其他六都也不遑多讓。據統計，2021年整體房價仍續漲，總銷售近1.7兆台幣，創下7年來新高。另，推案量不僅來到2016年「房地合一1.0」實施後的5年新高點，甚至六都外的縣市，也出現外溢效應、補漲趨勢。據聯徵中心資料，2021年全台各縣市以屏東漲最多，與2019年相比，漲幅逾三成。

全台漲幅前五大縣市依序為屏東縣、嘉義市、新竹縣、宜蘭縣及台南市，近二年漲幅都在18%以上。新冠疫情讓台灣壽險、金控業者改在全台獵地及買大樓；美中貿易戰後，政府推出「台商回台投資方案」鼓勵海外資金、台商回流下，也掀起一股購屋熱，助漲房市。如今全球通膨持續升溫、大宗物資、原物料行情上漲，營建成本可謂節節升高，加上工資也跟漲，要房價下跌實在不易。

政府宣誓打房，多管齊下地祭出選擇性信用管制、實價登錄、房地合一稅等政策。近期，央行總裁楊金龍再次強調健全房市的重要性，未來央行選擇性信用管制實施期間將延長，同時也要加強控管預售屋銷售行為，研擬修法禁止預售屋換約交易、私法人購置住宅採許可制、提高違規罰責；滾動檢討不動產經紀業管理相關規範；精進房地稅基查估機制、健全住宅租賃市場，希望有助房市健全發展。但依過往經驗，在低利率下，持有成本不高，打房政策難奏效，以致房價愈打愈高。

大陸房地產政策面臨兩難

中國大陸房地產泡沫化說法由來已久，但至今卻未引爆系統性風暴。進一步言之，2008年，為因應金融危機，推出「四萬億」（人民幣，以下同）經濟刺激計畫。在寬鬆信貸政策的背景下，房地產行業急速擴張，成為助推經濟發展的支柱性產業之一。高盛估計，2019年大陸住宅和開發商庫存總額高達52兆美元，是美國住宅市場規模的兩倍，甚至超過整個美國債市，可能會迎來「史詩級泡沫」。

另有媒體報導，2020年大陸商品房銷售額更突破17兆大關。在地方政府、銀行、企業多方的助推下，開發商走向依賴高槓桿、高負債及高週轉的道路，房地產行業在此期間從實業轉向「金融行業」，也讓房地產風險步步升高。

北京當局擔心，房地產泡沫破裂將影響大陸的金融體系，甚至引發系統性危機，遂於2020年8月20日，由住房和城鄉建設部、中國人民銀行約談了12家房企，拋出房企「融資新規」的「三條紅線」作為債務管控，分別是「扣除預收款後的資產負債率不得大於70%」、「淨負債率不得大於100%」、「現金短債比不得小於1」，用以衡量企業的負債水平、槓桿，以及短期償債能力，並於2021年1月1日全面實施。結果，大陸最大的房地產開發商「中國恆大」，於該年9月引爆財務危機。

除中國恆大外，佳兆業集團、花樣年控股集團、泛海控股、華夏幸福、陽光100中國、天房集團、泰禾集團、新力控股、藍光發展等大型房地產集團，也都有到期未能償還的票據。另截至去年6月，大陸前十大房產企業的債務加總超過40兆，讓外界對大陸房地產業資金緊張的擔憂升高。

人行於去年11月19日發布《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》強調，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期。要實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。

須促進房地產業健康發展

去年底的中央經濟工作會議也再次強調「房住不炒」，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

除此，人行亦於去年11月中旬和銀保監會，會同國資委，召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行舉行座談會，不但鼓勵體質優良的房企收購部分風險企業的在建項目，也鼓勵金融機構為這些企業提供收購所需的金融服務，共同化解風險；12月15日下調金融機構存款準備率2碼，預計釋放長期資金約1.2兆元。接著，今年1月初又指示，相關併購貸款不再計入「三條紅線」相關指標，官方並鼓勵銀行向合規房企放貸，希望扭轉先前對開發商放貸的下滑趨勢，爭取在今年第1季達到正成長。尤有進者，為進一步確保經濟穩定，已有不少三、四線城市祭出鼓勵買房的政策。

上述種種刺激房地產的舉措，顯示大陸房市隱藏著極大的泡沫風險，然強力打房又會傷及經濟，為救經濟及避免房地產危機擴大，只得端出融資及房貸相關配套措施。

(作者係淡江大學教授兼兩岸金融研究中心副主任)