根據「內政部不動產資訊平台」統計，2012年全台屋齡超過30年的老屋有292萬戶，2022年成長至460萬戶，10年來增加168萬戶，預估10年後將達到600萬戶。其中又以台北市最老，平均屋齡37年，可見一般人住老屋的情況很普遍。俗話說，金窩銀窩比不上自己的狗窩，然而隨著歲月過去，原本應該安居的家，竟埋藏危機，變成大家口中的「危老建築」。

30年以上老屋隱藏危機

老宅最令人擔心的是管線老舊，稍一不慎恐導致火災。30年前建造的房子，多數人家只有大同電視、電鍋、電風扇和冰箱，現在家家戶戶都有各式各樣的小家電、網路，加上人手一支手機，老宅的電力負載量根本跟不上現代家庭需求。即便室內重新裝潢，拉新電線，也僅限於自家更新，鄰居用的還是30年前的老線路，一樣有風險。

其次，老房子的耐震度普遍不足。早期房屋可能因為建築法規對建築物的耐震度要求低、施工不夠嚴謹，以致建物安全品質不一。直到1999年921大地震之後，才促使《混凝土結構設計規範》、《建築物耐震設計規範》兩部法規修改，訂出嚴格標準，然因其通過的時間分別為2003和2006年，在此之前完工的房子，不論是結構強度或耐震係數，都相對較弱。

最大的困擾是，屋齡超過30年以上的老公寓大多數沒有電梯，對於高齡住戶而言，上下樓梯不便，可能降低外出的意願，久而久之缺乏社會互動，加速退化。

提到都更大家就先嘆氣

根據國發會的人口推估報告，台灣將於2025年邁入超高齡社會，老年人口占比將大於20%，也就是每五人就有一人是65歲以上的老人。由此可見，人老、屋也老的「雙老」問題會愈來愈嚴重。當人老了，房子舊了，重建老屋是一道解方，然而，大多數人提到這個話題總是先嘆一口氣，可見老屋更新多麼不容易！

台灣都更方式大約分成三種：由住戶自辦都更、與建商合建、由公部門執行公辦都更。以上三種方式費用不同，住戶最後分得的坪數比例也不一樣。

「自辦都更」，原住戶可以拿到的實際坪數較高，然而住戶要自行規畫設計圖、興建，與辦理各式政府規費等，手續繁雜。目前多採取委託建商興建，亦即以「委建」方式進行，由住戶交給建商委建管理費，受委託的建商負責設計圖、興建與處理各式政府規費等事情。

「與建商合建」對住戶而言較為省事，只需提供土地，與建商談妥可分到的坪數，其他建築有關的事項由建商包辦，完工後，建商分得部分改建後的房屋，一般不會將分得戶數的販售利益分配給原住戶。

至於「公辦都更」，要看政府機關所占都更區域多少，地主戶才能知道分到的實際坪數有多少。

危老條例突破都更的僵局

今年是《都市更新條例》（1988年公布）實施的第25周年。實施初期除了完善相關法令外，921大地震發生後，也加速了都市更新政策的推動。2012年爆發「文林苑事件」，凸顯出該條例不夠周全外，連帶影響都更推動停滯。內政部於2017年訂定《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，藉此突破都更牛步的僵局。

「危老重建」的適用對象主要是建築本身經專業評估有安全上的疑慮，或是屋齡超過30年、沒電梯的老屋，沒有面積限制，但必須取得100%屋主的同意，以2020年5月上旬為分水嶺，此前送件者，可享10%的時程容積獎勵，2020年5月以後送件者，時程獎勵逐年以8%、6%、4%、2%、1%的方式遞減，至2025年5月歸零。對於有意參加都更的屋主，可能會面臨愈晚進場，愈不利的狀況。

在2017年以前，都更危老申請案例平均一年40幾件，自2017年危老條例實施後明顯增加。根據內政部營建署統計，2019年危老核定件數首次在單一年度突破100件，2020年件數高達800多件，在這波老屋改建更新案中包括全台第一家五星級飯店、有56年歷史的國賓飯店，於2020年提出申請，並於2021年正式啟動危老改建計畫；位於台北東區的神旺大飯店也於2022年底停業進行改建，預計打造成東區的新地標。

要努力克服住戶各種考量

雖然自2017至2022年全台累計的都更及危老件數突破3,500件，比2016年之前成長了10幾倍，然而比起老屋10年增加168萬戶的數量，都更成效還是太低了。原因在於每一個住戶都有其個人的考量和擔憂。例如，老住戶對房子有感情，不想改建；擔心漫長的都更期間突發各種不確定性；擔心老屋變成電梯大樓後管理費增加，無力負擔；擔心改建過程要貼錢，萬一存款不夠支付，要揹貸款，又或許為了還貸款賣掉新房子，最後變成沒有住到新房子，只有拿到扣掉貸款剩下的錢。

此外又因為都更涉及的利益相當龐大，導致產權人之間意見喬不攏；以及對重建條件期待過高，例如一樓堅持分店面，五樓希望頂加算坪數；也有和建商彼此信任不足、老屋主很難放心交出同意書。基於種種主客觀考量，想要改建成功真的不容易，就有建商老闆以其數十年經驗，下了一個結論嘆，「100個人、100顆腦袋」。

要整合出一群人的意見已經夠難了，近來原物料驚驚漲，營建成本面臨工料雙漲，去年11月樹林的某一建案，因建商資金不足，宣告公司解散，建案也跟著停擺。今年7月位在北投溫泉路，原訂2024年完工的某預售案，建商公告因為營建成本高漲及營運困難，無法繼續興建，將安排退戶，讓住戶傻眼。一時之間是否引發爛尾樓風暴，引起市場關注。

應審視檢討法規加速都更

雖然都更實務推動上有許多窒礙難行之處，還是要努力克服。

首先就制度面而言，政府應積極審視檢討法規，在合理範圍內讓各項獎勵更有彈性執行，尤其近年因為危老案增多，中小型建商變多，預售屋風險增加，政府應在制度面上再強化。以台北市為例，今年3月推出都更五箭，透過「降門檻、法放寬、速通關、排障礙、加碼辦」等五項行動措施，加速都市更新腳步。台北市府已於今年公告實施「公辦都更7599專案計畫」，受理意願門檻自90%降至75%，並引進民間專業技術團隊，以「早進場、幫試算、助選屋」三大創新服務，協助民眾參與公辦都更。已有10案通過第一階段審查。

目前全球有共識要於2050年達到淨零碳排，政府雖朝節能減碳的淨零建築邁進，但是可再推出更有吸引力的獎補助方案，鼓勵更多老屋都更及危老重建，取得綠建築標章。

其次，加強老屋重建爭議協調機制，透過更具公信力的方式解決歧見。

再來，老屋重建是很重要的產業，需要很多不同領域的專業人才投入，政府應有更長遠眼光積極培育人才。屋主也不妨換位思考，不要總是認定建商有暴利，多了解都更流程並參與討論，畢竟改建後的房屋不僅安全還會增值，像國賓飯店改建案「國賓皇琚」，已傳出一坪216萬成交價，創下中山區市中心高總價住宅天花板。

蔡英文社宅支票跳票

蔡英文為選舉，曾在社宅政策上喊出「8年20萬戶」的目標，根據審計部的決算報告，截至今年3月「政府直接興建社宅」累計達成7萬多戶，表面上看起來達成率有60%，但在細項中可見既有、完工，入住戶數僅有2萬多戶。其餘都是興建中、待開工或規畫中。蔡英文政見勢必跳票，賴清德卻喊話，蔡英文卸任前「一定兌現20萬戶社宅」，更加碼開出「百萬社宅」的支票。

民進黨為選舉亂開支票，目前已興建的社宅數量遠低於經濟弱勢族群的需求，遑論青年族群。「台灣居大不易」，特別是青年世代，面對買不起的居住困境，不敢婚育或延遲婚育，進而加劇少子化的問題。長遠來看，透過都更將老屋汰舊換新，不僅可提升居住品質及房產價值，也是讓都市展現不同城市風貌，帶動周圍產業，邁向「都市再生」的必經之路。政府應加把勁了！